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永州知名律师何名盛

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房产纠纷

经济适用房必须满足这个条件才能交易

来源:永州知名律师 网址:http://www.yzhmsls.com 时间:2016-09-26 09:10:40

 

  老两口“买”了一套经适房

  马老先生今年77岁,老伴姚阿婆也有71岁了,老两口想着换一换房子,改善一下居住条件。

  2016年初,老两口相中了位于上海市浦东新区林展路某弄一套80多平米的房子,让他们开心的是,这套房子售价不高,只卖195万元。

  今年1月,通过房产中介提供服务,老两口向上家董阿姨、吕先生买下了这套房子,并根据中介要求,首付给董阿姨136.5万元。

  每平米仅2.4万余元,按道理,马老先生、姚阿婆心愿得偿,应该非常高兴才对,可不到一个月,两人却反悔了,他们向上家发微信说,房子不要了。这又是怎么回事呢?

  据马老先生老两口说,董阿姨的房子是经济适用房,5年内不得出售转让。自己原先不知道这件事,是看了产证后才知道房屋的性质。董阿姨一家隐瞒了重大事项,如果事先告知了这些情况,自己根本不会去买。

  因此两人向上海市浦东新区人民法院起诉,请求确认系争房屋买卖合同无效,返还购房款136.5万元,归还上述钱款的利息3万元。

  涉诉经适房产证未满5年

  董阿姨、吕先生名下的这套房子,的确是经济适用房。

  2014年2月,两人作为乙方,与上海静安地产集团三林有限公司(甲方)、上海市闸北区住房保障中心(丙方)签订《上海市共有产权保障住房(经济适用房)出售合同》,约定系争房屋系甲方投资建造的共有产权保障房。

  根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件,甲方将系争房屋出售给乙方。乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权。

  乙、丙方约定,乙方在取得房地产权证满5年后,按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的,乙方获得转让房价款的60%。房屋建筑面积84.28平方米,乙方购买有限产权的单价为每平方米单价8000余元,总价为65万余元。

  2014年5月,董阿姨、吕先生取得系争房屋的产权证,产权证载明经济适用房为有限产权,5年内不得转让或者出租。5年后上市交易,所有人也只能获得转让所得房款的60%。

  然而取得房产证不到20个月,这套房子就被挂牌交易了。

  房屋买卖合同无效法院判决卖家归还房款

  当然,在房产中介的“指导”下,买卖双方还是签订了一个像模像样的合同。

  合同中写明,马老先生、姚阿婆与董阿姨、吕先生双方约定,因系争房屋是经济适用房,同意在限制交易5年期满后共同办理过户手续。房屋交易总价为195万元,马老先生、姚阿婆签订合同后,向董阿姨、吕先生支付136.5万元;办理房产证当天,再依据国家规定,付剩余款项给上家或国库。为此,马老先生、姚阿婆付了3.9万元佣金给中介公司。正因为如此,董阿姨、吕先生认为,马老先生、姚阿婆一开始对房子是经济适用房是明知的,是他们的反复才导致了后来的利息损失。

  其实,不管马老先生、姚阿婆是否一开始就明知系争房屋是经济适用房,他们后来意识到买卖经适房有很大的风险,这是肯定的。2016年7月6日,浦东新区房地产交易中心就专门约谈了老两口。房产中介违反规定介绍本次业务,也已经受到了处罚。

  全国法院办案标兵、本案主审法官张卓郁认为,经济适用住房是指政府提供政策优惠,按照有关标准建设,限定套型面积、销售价格,面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房,经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。现原、被告签订的房屋买卖合同,损害了国家及第三人的利益,应属无效。

  根据合同法,合同无效后,基于该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  “原告要求被告返还已付购房款136.5万元,法院予以支持;被告占有购房款产生的孳息应一并返还,但应按同期银行存款利率计算。”张卓郁说,“买卖合同无效,双方均有过错,由此造成的损失由各自自行承担,因此原告在诉讼过程中提出要求赔偿房屋差价损失,法院不予支持。”

  房屋买卖过程中,双方曾约定被告返租房屋3个月,被告支付了含押金在内1.5万元租金,原告同意返还,法院予以准许。

  董阿姨说,136.5万元已经被用于偿还借款,只能在3年内慢慢还。这样一来,马老先生、姚阿婆改善住房的梦想一时半会是很难圆了。